Salaris idee?

[Die Krugers]

Hi julle

Hoeveel sou julle se moet mens verdien per jaar per gesin om OK te wees, as jy graag n huis wil besit in Adelaide? Dis ek en my man, en ons eenjarige dogtertjie, en ons sal graag n tweede babatjie wil he as ons daar aankom. Ons sal een kar koop met ons huis wat ons hier verkoop, se geld, en die res he as deposito op n huis. Ek skat ons sal so $60 000 tot $65 000 he as deposito, na kostes soos seelregte ens. in Adelaide in ag geneem is, ek het gewerk op so $15 000 vir kostes, en die $7 000 grant is bygetel as deel van die deposito.

Hoeveel sal my man in Adelaide moet verdien om n huis van so $350 000 tot $400 000 (3 slaapkamer) te kan bekostig (voor die deposito af is) en ons nie wil wakker le in die nag oor hoe ons kos op die tafel gaan sit nie? Ons hoef nie luxuries the he nie, net gemaklik kan oorleef.

Ons sal seker die eerste ruk huur, en spaar wat ons kan vir die deposito, maar sal graag ons eie ou huisie wil besit. Gelukkig bring ons al ons meubels oor, en ons het reeds alles wat ons nodig het, so ons hoef gelukkig nie enige iets te koop vir die huis nie, net gewone uitgawes soos kos ens. betaal. Ons gaan oor op n 175, so ons sal Medicare, ens he, en seker private hospitaal medies uitneem.

Sal $70 000 per jaar genoeg wees, of liewer $75 000, of moet hy meer verdien?

Kan julle my dalk n idee gee, groot asb.?

Tania

[Springbok]

Hi Tania

Sien berekeninge in Excel:

Jy kan self die selle in geel verander soos jy wil, maar ek het met die volgende aannames gewerk:

Huis kos $400,000

Kostes = $15,000

Deposito = $60,000

Verband oor 30 jaar (360 maande)

Gemiddelde rentekoers op huislenings oor volgende 30 jaar = 8% (goeie kans dat rentekoers volgende week gaan styg)

Dan is die maandelikse paaiement = $2,605

Verder aanvaar ek die maandelikse paaiement is maksimum 30% van jou voorbelaste inkomste, sodat jy darem nog geld oor het vir ander lewenskostes. Dus werk jou voorbelaste maandelikse inkomste uit op $8,683 (of $104,105 per jaar) waarvan jy na belasting ongeveer $6,285 sal uitkry. Na jou maandelikse huispaaiement afgetrek is, het jy dus $6,285 - $2,605 = $3,680 om van te leef per maand.

Anders gestel - as jy 'n jaarlikse inkomste van $75,000 het en spandeer maksimum 30% daarvan aan jou maandelikse huisleningspaaiement oor 30 jaar, kan jy 'n lening van $255,532 bekostig.

Neem ook die volgende in ag:

Op die $355,000 huislening (na kostes en deposito) is jou maandelikse paaiement = $2,605. Dit is gelyk aan $31,260 per jaar. Van daardie bedrag, is $28,288 = RENTE wat jy aan die bank betaal. Dis money-down-the-drain wat my betref. Die balans van $2,972 is kapitaal wat jy terugbetaal. Hoeveel sal jy betaal om dieselfde huis te huur in Adelaide? Ek weet nie, maar seker nie meer as $400 per week nie? Dis gelyk aan $20,800 per jaar. Of omtrent $7,500 minder as die rente wat jy op 'n verbandlening sou betaal! So jy kan eerder huur en die verskil van $7,500 per jaar in jou superannuation belê en heelwaarskynlik beter langtermyn groei daarop kry, as op eiendom.

Ek sê nie hiermee jy MOET huur nie, maar weeg net die verskillende opsies teen mekaar op en besef net dat dit nie altyd financial sense maak om eiendom te koop nie. Soms maak dit meer sin om te huur en ander kere is dit beter om te koop. Alles beweeg in siklusse en eindomspryse kan daal ook, soos ons in die USA tans sien.

[Annette]

Tania, Springbok het dit baie mooi verduidelik. Ek sal net een ding byvoeg: Jy kan nie die $7000 grant gebruik as deel an jou deposito nie, jy mag dit net gebruik as deel van die kostes.

Kyk ook na: www.homestart.com.au. Daar is 'n oulike calculator op wat wys hoeveel jy mag leen en dus ook hoeveel jy moet verdien om 'n sekere bedrag te leen.

Ek sou ook nie privaat medies uitneem as julle klaar bekommer oor geld nie. Dis baie duur en regtig nie nodig in my opinie nie.

[Pippa]

UITSTEKENDE RAAD EN VERDUIDELIKING SPRINGBOK!!! DANKIE!!!

Tania, iemand het vinnig vir my verduidelik dat jy jou salaris met 4 moet maal om te bepaal hoeveel 'n mens kan leen. So as jy $70,000.00 per jaar verdien, kan jy $280,000.00 leen. Ek is glad nie seker van my feite nie, maar dit is wat 'n ander SA paartjie hier gebruik vir 'n vinnige "calculation".

Groete, Pippa! X

[Die Krugers]

Hi Springbok

Dankie vir die goeie raad en moeite! Dis definitief iets wat mens moet oorweeg, om dalk die ekstra geld in die Super in te sit, want huispryse is nie gewaarborg om te styg nie, maar op die lang termyn wonder ek of huise nie steeds n goeie belegging is nie, en jy voel meer tuis want dis darem jou plekkie. Dis seker n 'gamble' wat mens moet besluit of jy dit gaan vat of nie. Met geld in n super is jy ten minste doodseker jy gaan iets kry vir die geld wat jy insit.

Waar ek wel van jou wil verskil is dat die rente bedrag net die eerste paar jaar van die huislening baie hoog is, en neem die kapitaal gedeelte van die paaiement geleidelik toe, en die rente gedeelte af, wat beteken dat jy nie vir 30 jaar elke jaar $7 500 sal oorhe soos jy se nie, want die verskil tussen die rente en die huur (wat albei geld is wat jy nooit sal sien nie) raak dan al minder, en die afbetaling op die huis al meer.

Ek dink jy sal die meeste verloor as jy wel n huis koop, en sien na n paar maande dat jy dit nie kan bekostig nie, want dan het jy basies net rente betaal aan die bank. Daarom wil ons seker maak ons kan dit bekostig, want so n fout kan jou baie kos.

Dankie weereens vir jou raad!

Dankie sover vir almal anders se hulp, julle is sterre! Ek hoop nog daar is iemand wat in Adelaie bly wat min of meer in dieselfde situasie as ons is, wat my n idee kan gee waarop hulle oor die weg kom.

Groete

Tania

[JayJay]

Springbok - jy verdien jou kleure!!!

Ek het gisteraand ook op die forum oor die huur kwessie iets gelees - ek dink ook hoeka van jou, maar die verduieliking het geen verduideliking nodig nie!! Well done!!

Sal vir my 'n nice huurhuis soek!!!

Groete

[Springbok]

Waar ek wel van jou wil verskil is dat die rente bedrag net die eerste paar jaar van die huislening baie hoog is, en neem die kapitaal gedeelte van die paaiement geleidelik toe, en die rente gedeelte af, wat beteken dat jy nie vir 30 jaar elke jaar $7 500 sal oorhe soos jy se nie, want die verskil tussen die rente en die huur (wat albei geld is wat jy nooit sal sien nie) raak dan al minder, en die afbetaling op die huis al meer.

Heeltemal reg Tania, die rente gedeelte neem af soos die kapitaal gedeelte toeneem, maar onthou vir 'n 30-jaar lening is die rente en kapitaal eers gelyk na 21 jaar! So die grootste gedeelte van jou huis se kapitaal betaal jy eers in die laaste paar jaar af. Vir 'n lening van $355,000 teen 8% rente oor 30 jaar, sal jy in totaal rente ter waarde van $582,348 betaal - dis 1.64x meer as wat die huis se waarde is! So uiteindelik betaal jy dus $355,000 + $582,348 = $937,348.

Oor jou stelling "Met geld in n super is jy ten minste doodseker jy gaan iets kry vir die geld wat jy insit" - dis nie heeltemal waar nie. Onthou jou super is in aandele belê en die groei daarin is ook nie 100% gewaarborg nie. Maar oor die langtermyn is dit al oor en oor bewys dat aandele die beste presteer van alle bateklasse. Ek dink in Australië is die langtermyn gemiddelde groeikoers van gewone aandele in die omgewing van 10% - 15% per jaar, terwyl eiendom se langtermyn groei minder as 10% per jaar is.

Uiteindelik moet elkeen doen wat vir hom/haar die meeste sin maak, mense is geneig om in daardie bateklas te belê waarvan hulle die meeste kennis het. Sommige bou aandeleportefeuljes op, ander weer hou daarvan om eiendom te versamel. Wees net altyd bewus van alternatiewe en versprei jou risiko.

[Die Krugers]

Heeltemal reg Tania, die rente gedeelte neem af soos die kapitaal gedeelte toeneem, maar onthou vir 'n 30-jaar lening is die rente en kapitaal eers gelyk na 21 jaar! So die grootste gedeelte van jou huis se kapitaal betaal jy eers in die laaste paar jaar af. Vir 'n lening van $355,000 teen 8% rente oor 30 jaar, sal jy in totaal rente ter waarde van $582,348 betaal - dis 1.64x meer as wat die huis se waarde is! So uiteindelik betaal jy dus $355,000 + $582,348 = $937,348.

Oor jou stelling "Met geld in n super is jy ten minste doodseker jy gaan iets kry vir die geld wat jy insit" - dis nie heeltemal waar nie. Onthou jou super is in aandele belê en die groei daarin is ook nie 100% gewaarborg nie. Maar oor die langtermyn is dit al oor en oor bewys dat aandele die beste presteer van alle bateklasse. Ek dink in Australië is die langtermyn gemiddelde groeikoers van gewone aandele in die omgewing van 10% - 15% per jaar, terwyl eiendom se langtermyn groei minder as 10% per jaar is.

Uiteindelik moet elkeen doen wat vir hom/haar die meeste sin maak, mense is geneig om in daardie bateklas te belê waarvan hulle die meeste kennis het. Sommige bou aandeleportefeuljes op, ander weer hou daarvan om eiendom te versamel. Wees net altyd bewus van alternatiewe en versprei jou risiko.

Hi Springbok

Jaa nee, dit is skrikwekkend hoeveel mens op die ou einde betaal met die rente ingesluit. Wat jy se is waar, mens moet bewus wees van ander alternatiewe en liewer jou risiko probeer versprei as jy kan.

Wat ek dink mens ook in gedagte moet hou, is dat jou huislening bedrag konstant bly (behalwe vir rentekoersveranderings), maar dat huur en salarisse toeneem. Met die gevolg dat die huispaaiement wat nou vir jou baie geld is, oor 30 jaar n baie kleiner deel van jou uitgawes gaan wees in verhouding met jou salaris wat toegeneem het (al is dit net met inflasie), maar dat huur seker gaan tred hou met inflasie, wat ook n groot verskil gaan maak.

Dankie vir jou hulp, ek waardeer dit baie!

Tania

[Die Krugers]

Ek het gou uitgewerk hoeveel jy aan huur gaan betaal as huur met se 3% toeneem per jaar, en oor 30 jaar sou jy om en by $866 000 betaal het aan huurgeld op daardie veronderstelling. Vergelyk dit met die totale bedrag van $937348 oor 30 jaar soos jy dit gegee het, dan betaal jy effektiewelik so $71 348 vir n huis meer as om te huur, en die voordeel is, hy is joune en jy hoef nie n landlord te smeek om n portret op te sit, of bang wees hulle verkoop die huis en jy moet weer ander blyplek soek nie. Selfs al daal die huis se waarde dan na $100 000, maak jy steeds n wins!

Nou ja, ons syfermense kan seker vir ewig hieroor debatteer! Dit was nogtans interessant gewees!

Hopelik kan ek nog n antwoord van iemand kry wat my kan help met n skatting van hoeveel my man moet verdien, net om my n idee te gee.

Tania

[Nilo]

Hallo Tanya

Ek lees nou al van gister af julle commentaar, en moet se ek vind dit vreeslik interesant. Amazing hoe altwee kante goeie punte het. Vir veiliigheid sal ons maar ons bates in verskillende rigtings op bou, beleggings (SUPER?) en eiendom.

Om jou vraag te antwoord oor hoeveel mens moet verdien.

Die bank werk op min of meer 4 x jou jaarlikse salaris. My man werk oortyd ook so dit is vir my moeilik om te se, so veel per week. 'n Minimum sal ek se is $800 maar dan gaan mens moet mooi budget, gemaklik sal wees so $1200 per week. Dan kan mens nou nie 'n $1000 000 huis koop nie net 'n gewone $350 000 ene. Op hierdie stadium is dit heeltemal haalbaar, vir 'n 3 slaapkamer 2 badkamer.

Julle deposito sal genoeg wees en onthou dat die $7000 nie vir deposito gebruik mag word nie maar vir kostes, daar voor sal dit meer as genoeg wees hier in Qld in elkgeval, want hulle gee vir First Home Owners baie voordele, soos minder stamp duty ens. Ook as julle 80% van die koop prys leen en nie meer nie gaan julle nie verantwoordelik wees vir die LMI (loan morgage insurance) nie die bank betaal dit dan en dit kan nogal 'n aardige bedrag wees ($4000 +) so daar spaar julle al klaar 'n klompie net omdat julle 'n lekker deposito het.

Persoonlik hou ek van RAMS se home loan calculators, Google dit en kyk so bietjie daar rond.

Nou ja hoop die is genoeg info om jou so bietjie besig te hou met die droom.

Lovies

Nilo

[Bob]

Ever thought of building your own place?

just buying a block of land outright and starting to build a house . . . a simple place at first that will take all three of you, then expand as time goes on and you earn more money.

Where we lived in Tasmania in the 1980s., half the people we knew were buying blocks of land and building their own homes . . . teachers, electicians, mechanics, drivers, etc.

[Navigator]

Ever thought of building your own place?

just buying a block of land outright and starting to build a house . . . a simple place at first that will take all three of you, then expand as time goes on and you earn more money.

Where we lived in Tasmania in the 1980s., half the people we knew were buying blocks of land and building their own homes . . . teachers, electicians, mechanics, drivers, etc.

It definitely sounds like a good idea Bob. I'm planning on moving to Adelaide once my visa is approved. If you don't mind I might look you up once there and get some further advice in this regard. I'd love to do it that way and build the house the way I want it.

[Bob]

You're welcome to drop by for a cup of tea or a meal.

You'll find me in the house that I built myself. It's made out of mud. . . . . and not the first house I've built in my time

[Retha_hhr]

Hi Tania

I just saw tonight on Oprah a discussion regarding debt and such. Her guest was Suze Orman.

Suze told the audience to always add 40% to the monthly mortgage payment to cover the utility bills, property taxes and reparations on the house. She mentioned that people will think that for $2000 rent they will be able to afford a mortgage payment of $2000, but it is actually 40% more due to the things I already mentioned. One interesting thing though she told young people is to buy a house/apartment if they can.

Here is the link to today's show: http://www2.oprah.com/tows/pastshows/20071...?promocode=HP11

Here is the comment I'm referring to:

"After that, start saving for a down payment on a house. Nothing will give her a better tax write-off and future security than owning a home she can call her own. Even in these real estate times, if you are a buyer, there are tremendous values out there. If you do it correctly, you will be so happy you did years from now."

My father always told us to never include your partner's salary when shopping for a mortgage. You must be able to do it on your own as if you're single. If you can't then don't buy or buy smaller, something you can afford.

In Canada we have closed mortgages for 6 months to 5 years. The interest rate is fixed for this kind of mortgage and you know that your payment will not change for 5 years. So if you take a 3 year or 5 year closed mortgage, then your interest rate will be a bit higher than the open mortgage with a variable rate, but for 3 or 5 years respectively your monthly mortgage payment is fixed. This is a lot easier to budget while you are a newcomer to the country and want that security. I do not know if Australia has these kind of mortgages.

Regards,

Retha

Edited November 1, 2007 by Retha_hhr

[Die Krugers]

Bob

That is a great idea, then you can first build a two bedroom, and as the kids get older, add another bedroom. We will definately look into that too, before we buy. I think the only thing we need to make sure of, is that we would be able to afford it, seeing that you still need to rent a place while your house is being built, so effectively you will need enough money to pay for both, until the house is finished.

Nilo

Is die salaris wat jy gee, bruto salaris, so dit werk uit op so $63 000 per jaar om gemaklik te wees? Dit sal wonderlik wees, want ek dink my man sal dalk soveel (of naby aan soveel) kan verdien as Special Electrician, as hy sy lisensie gekry het. As ons kan wag tot die kinders op skool is, kan ek ook halfdag werk, en dan sal ons seker genoeg he om die paaiement te betaal. Ai, as jy neet weet hoe ek wens dat dit so gaan wees! Maar mens sal seker eers doodseker weet sodra jy daar is en kan sien wat jou werklike uitgawes is...

Baie dankie aan almal!

Tania

[Nilo]

Hi Tania

Dis huis toe bring geld, die $1200-00, na tax ens ens. Onthou dat die manne dan ook oortyd werk so dis 'n bonus!

Ons lewe baie lekker op my man se salaris!

Lovies

Nilo

[Survival]

Heeltemal reg Tania, die rente gedeelte neem af soos die kapitaal gedeelte toeneem, maar onthou vir 'n 30-jaar lening is die rente en kapitaal eers gelyk na 21 jaar! So die grootste gedeelte van jou huis se kapitaal betaal jy eers in die laaste paar jaar af. Vir 'n lening van $355,000 teen 8% rente oor 30 jaar, sal jy in totaal rente ter waarde van $582,348 betaal - dis 1.64x meer as wat die huis se waarde is! So uiteindelik betaal jy dus $355,000 + $582,348 = $937,348.

Oor jou stelling "Met geld in n super is jy ten minste doodseker jy gaan iets kry vir die geld wat jy insit" - dis nie heeltemal waar nie. Onthou jou super is in aandele belê en die groei daarin is ook nie 100% gewaarborg nie. Maar oor die langtermyn is dit al oor en oor bewys dat aandele die beste presteer van alle bateklasse. Ek dink in Australië is die langtermyn gemiddelde groeikoers van gewone aandele in die omgewing van 10% - 15% per jaar, terwyl eiendom se langtermyn groei minder as 10% per jaar is.

Uiteindelik moet elkeen doen wat vir hom/haar die meeste sin maak, mense is geneig om in daardie bateklas te belê waarvan hulle die meeste kennis het. Sommige bou aandeleportefeuljes op, ander weer hou daarvan om eiendom te versamel. Wees net altyd bewus van alternatiewe en versprei jou risiko.

Hello Springbok

Die grootste voordeel/nadeel om eiendom te koop is dat jy voordeel/nadeel kan trek op die totale groei van die bate vanaf die eerste dag wat dit op jou naam is (hefboom-effek). Volgens jou berekening sal jy na 30jaar 'n totaal van $937,348 betaal het vir die huis (kapitaal + rente) wat jy oorspronklik $355,00 betaal het.

Ek het die volgende uitgewerk:

Jou huis groei teen slegs 3% per jaar vir 30 jaar is die totale waarde van die huis $836,580.75 - jy het meer aan rente betaal as wat die huis werd is na 30jaar

Jou huis groei teen 5% per jaar vir 30 jaar is die totale waarde van die huis $1,461,228.14 - goeie belegging

Jou huis groei teen 8% per jaar vir 30 jaar is die totale waarde van die huis $3,307,632.59 - goeie belegging

Weet jy dalk wat is die afgelope jaarlikse groei van eiendom in Aus?

Groete

huis_groei.xls

[Springbok]

Weet jy dalk wat is die afgelope jaarlikse groei van eiendom in Aus?

sover ek weet is die langtermyn gemiddelde groei van residensiële eiendom in Australia sowat 8% per jaar. Die afgelope paar jaar se groei was natuurlik baie sterker, so as mens "mean reversion" in ag neem, kan ons ondergemiddelde groei vorentoe verwag, veral met stygende rentekoerse. Met die olieprys oppad na $100 is daar natuurlik ook opwaartse druk op inflasie (a.g.v. hoër vervoerkoste) en ons weet natuurlik hoe sentrale banke inflasie onder beheer probeer bring - deur rentekoerse op te skuif!

Die gemiddelde jaarlikse groei volgens IBISWorld vir verskillende bateklasse vanaf 1991 - 2006 was as volg:

Australian shares - 17.1%

International shares - 12.6%

Listed Property Trusts - 12.3%

Superannuation - 9.6%

Bonds (10 year) - 6.7%

Cash - 5.3%

Gold - 4.3%

Residential housing - 3.7% (8% gross, minus 4.3% for costs like stamp duty, commissions, maintenance, rates, etc.)

Sien ook hierdie onlangse verslag oor huispryse:

En dan die volgende artikel:

Aussie debt at historic levels

Australians are in debt to levels never before seen in the history of credit, with the only two periods that come close - the 1880s and 1920s - followed by major depressions. That might sound alarmist, but those were the facts observed in passing today by senior Reserve Bank (RBA) official, deputy governor Ric Battelino.

"For Australia, we have data on credit going back 150 years, and it is certainly the case that there is no domestic precedent for what has happened over the past 30 years," he said.

The run-up of household borrowing is staggering. Over the past three decades, in Ireland, Spain, Australia, the United Kingdom and New Zealand, credit growth has outstripped GDP by 5 per cent per year. Mr Battelino did not say why credit growth collapsed after the 1880s and the 1920s, but to anyone who knows their history, it is an ominous parallel. In both cases the credit binge preceded a major depression, and former New South Wales premier Jack Lang lived through both crashes.

"From one of the nicest streets in Sydney to the lowest - prostitutes, thieves, the scum of the earth live there," he said. "Existing and suffering, in a den of vice and inequity. I could never forget, it burnt into my soul."

The RBA is not saying that the unprecedented growth in debt will lead to another global depression. On the contrary, Mr Battelino argues that the debt is mainly held by those who can afford it.

"Cross-sectional data show that the rise in household debt has been driven primarily by middle-aged, higher income households," he said. "So while the build-up in household debt has often been portrayed as being driven by young couples trying to buy their first home, the more accurate description is that it has mainly been driven by older, higher income households, who are trading up to higher quality, or better-located houses, buying investment properties or taking out marginal loans to buy shares. These are all signs of rising affluence, driven by a very prolonged economic expansion."

But others, are less relaxed about the build-up. Australian Property Monitors is a housing research group, with its general manager, Michael McNamara, a vocal critic of what he sees as excessive growth and lax lending.

"When we see that the level of credit in the 1880s and the 1920s is less than it is now, and that those events were followed by major depressions, it's hard not to be worried about this gathering economic storm on the horizon," he said. "Australian families have never been so highly geared as they have right now, and we know that our economy is desperately dependent on debt. Ten years ago, the average balances on our credit cards were only one month's disposable income. These days it's three times [the] monthly disposable income. The Australian economy is so dependent on debt that the rise of our housing market is so dependent on the rise of cheap and easy loans, that you have to wonder, you have to speculate what will happen when there is a debt contraction."

And that is the punchline. After talking down the risks of the debt build-up, Mr Battelino ended his speech on a less positive note.

"The household sector is running a highly mismatched balance sheet," he said. Its assets consist mainly of property and equities, while the liabilities consist of debt. This balance sheet structure is very effective in generating wealth during good economic times, but households need to recognise that it leaves them exposed to economic and financial shocks that cause asset values to fall and or interest rates to rise."

The record debt burden has never been tested in these bad times, either by an economic downturn with rising joblessness, or by a spike in inflation that forces up interest charges.